最新！武汉购房可与开发企业约定分期支付首付款

武汉房天下 2024-06-04

近日，武汉市住房保障和房屋管理局发布了市房管局、市市场监管局关于对《武汉市商品房买卖合同(示范文本)》(征求意见稿)公开征求意见的公告。

关于《武汉市商品房买卖合同(示范文本)》的修订说明中，有几点值得重点关注：

1、可约定分期支付首付款

实操中，部分商品房的首付款较高，购房人难以一次性全额支付，往往与开发企业协商分期支付，本次合同修订增加可约定分期支付首付款内容，进一步优化合同付款方式条款，满足合同当事人付款方式多样化需求。另外，采用首付加贷款方式付款的，贷款的申请、发放对房价款支付有重大影响，完善该条款有关贷款的约定，利于进一步明确买卖双方有关价款支付的权利义务。

2、全装修商品房不再单列标明毛坯价款和装饰装修价款

全装修商品房为一体化设计和施工产品，并不是简单的毛坯房加装修。2020年5月新版合同示范文本启用后，虽然解决了原双合同带来的“捆绑装修”问题，但是通过使用实践，对示范文本中关于全装修商品房的毛坯价款和装饰装修价款单列标明容易被误解为既卖毛坯房又卖装修。为体现全装修商品房是一体化产品，避免全装修商品房买卖中关于装修价款的纠纷，删除示范文本第六条第一款，只标明全装修商品房总价款和单价款，不再单列标明其毛坯价款和装饰装修价款。

3、开发商不及时解除抵押，将支付违约金

根据《民法典》第406条规定，开发企业可以销售已设立抵押的商品房，若购房人购买已设立抵押的商品房后，开发企业不及时办理抵押登记注销手续，将影响购房人后续办理不动产登记。抵押解除对于保障购房人权益、防范交易风险十分重要，因此，在合同正文中增加了解除抵押时间和违约责任的约定内容，目的在于强化开发企业的抵押解除义务，保护购房人合法权益。

4、公摊面积、位置需在附件列举

附件二新增列举电梯井、管道井、楼梯间、变电室等该栋商品房分摊的共有共用部位。

部分购房人反映开发企业在合同中未明确说明商品房分摊的共有共用部位的面积、位置等，而共有共用部位容易引发争议，本次合同修订在附件列举电梯井、管道井、楼梯间、变电室等该栋商品房分摊的共有共用部位，提示合同当事人可就商品房分摊的共有共用部位进行具体约定，避免因约定不明发生纠纷。

5、学校、车位、垃圾场等设施位置需列举、说明

在第1项内容中新增列举规划的车位、车库、物业服务用房、幼儿园等相关设施、设备的位置具体约定。

部分购房人反映项目相关的学校等相关设施在合同中约定不明确。因此，本次合同修订增加列举了物业服务用房、学校、医疗机构等相关设施的位置约定。

新增第2项内容，即“配套生活垃圾收集设施、环境卫生设施等说明”。

《市城管执法委市自然资源规划局市城建局市房管局关于印发进一步加强新改建项目配套生活垃圾收集设施建设和管理的通知》(武城管〔2022〕18号)要求开发建设单位要按要求在商品房销售现场公示配套生活垃圾收集设施的位置及建筑面积，并在商品房买卖合同中予以说明。因此，本次合同修订在附件中增加了该内容，有利于督促开发建设单位落实相关设施的配建责任。

6、明确商品房装饰装修部分的交付标准

附件七关于装饰装修及相关设备标准的约定中增加了“本附件约定的装修标准应与该商品房项目设置的交付标准样板房一致”的表述，及增加“室内设施设备(电器、智能设备、其他)”。

实践中，购房人反映开发企业交付的商品房装饰装修部分与样板间不一致问题较多。按照《市住房保障房管局关于进一步加强新建商品房销售全过程监管的通知》(武房规〔2021〕5号)的规定，交付标准样板房的设置标准应与销售现场公示内容、《商品房买卖合同》约定的交付标准保持一致。因此，本次合同修订在附件中增加了相关内容，强调房地产开发企业的交付责任，进一步明确商品房装饰装修部分的交付标准。同时，增加了“室内设施设备(电器、智能设备、其他)”的交付标准约定，若商品房交付内容含有家居、家电等室内设施设备的，可作具体约定。

7、需明确房企“注销”后质量量保修责任承接情况

附件十增加第2项内容，即“出卖人发生注销情形下质量保修责任承接情况的说明”。

《住房和城乡建设部关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》(建质规〔2020〕9号)第三条第(一)款规定，“房地产开发企业应当在商品房买卖合同中明确企业发生注销情形下由其他房地产开发企业或具有承接能力的法人承接质量保修责任”，湖北省住房和城乡建设厅《关于强化监督管理落实建设单位工程质量首要责任的实施意见》(鄂建设规〔2022〕2号)第一条第(七)款规定，“房地产开发企业应当在商品房买卖合同中明确企业发生注销情形下的质量保修责任承接情况”。因此，本次合同修订在附件中增加了相关内容。

文章来源：武汉市住房保障和房屋管理局

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